La compra del terreny on construiràs la casa dels teus somnis és un procés gairebé tan emocionant com la posada en marxa de l’obra. Però també es pot convertir en un procés una mica tediós. Per aquesta raó, és preferible secundar-se en un professional especialitzat en el tema que compti amb la informació i coneixements apropiats.
De totes formes i perquè estiguis ben preparat, en les següents línies t’explicarem tot el que has de saber abans de comprar un terreny.
Classificacions dels sòl
El sòl de tot el país respon a diverses tipificacions relacionades amb el seu coeficient d’edificabilitat. Així mateix, respon també a les normes que aplica cada ajuntament en temes com els usos permesos, alineació, alçada màxima que pot assolir l’immoble que s’aixequi, entre d’altres.
Per tant, resulta imprescindible conèixer en detall les característiques de cada un d’ells, per a poder decidir-nos per l’adequat.
Sòl urbà
És el tipus de sòl que l’ajuntament determina que compleix amb els requisits i condicions necessàries per a l’edificació d’habitatges. Aquestes condicions serien les següents:
- Disposició de serveis. El terreny ha de comptar amb totes les dotacions bàsiques necessàries per un habitatge, com una xarxa de proveïment i evacuació d’aigües, subministrament elèctric, accés rodat, etc.
- Consolidació edificadora. Es refereix a la trama urbana existent en la major part de la zona on està ubicat el terreny. Si el terreny es troba aïllat, no existeix consolidació edificadora i no es considera sòl urbà.
- Conformitat de planejament. El sòl ha d’haver estat desenvolupat en conformitat amb les especificacions establertes en el plantejament del municipi i no comptar amb irregularitats en aquest sentit.
Segons les característiques anteriors, el sòl urbà pot estar o no consolidat per la urbanització, requerir millores i la obtenció de dotacions públiques i, inclòs, una re-urbanització a través d’un pla especial desenvolupat per l’ajuntament.
Sòl urbanitzable i no urbanitzable
Ara bé, el sòl urbà pot classificar-se de dues maneres: urbanitzable i no urbanitzable. Entendre la diferència entre ambdós tipus ens estalviarà molt temps i esforç en el moment de buscar el terreny que volem.
Sòl no urbanitzable:
Posseeix condicions específiques que el converteixen en no apte per a l’edificació d’habitatges. Les condicions més habituals són el seu valor paisatgístic i agrícola, interès arqueològic, ramader, miner, forestal, històric o cultural. També s’inclouen els terrenys reservats per a la construcció de projectes o infraestructures relacionats amb serveis públics.
Per descomptat, en alguns casos és permesa l’edificació d’habitatges en sòl no urbanitzable, sempre que aquestes es trobin lligades a l’explotació agrícola i ramadera, especialment a parcel·les grans, per evitar la densitat d’edificacions a la zona. Si aquest és el teu cas, pots assessorar-te amb un arquitecte perquè et pugui indicar quines són les possibilitats.
Sòl urbanitzable
En aquesta categoria trobem sòls que tenen prevista una transformació complerta a curt termini, aquells que es troben sectoritzats i aquells que ja compten amb un assentament. Si desitges construir en aquest tipus de sòl, és necessari un projecte de reparcel·lació.
Com ubicar terrenys que es trobin en venta?
Tenint clares les peculiaritats de la classificació i qualificació urbanística, podem iniciar el procés de cerca del terreny per la nostra casa somiada. Per a això, és bo considerar algunes eines útils, com el mapa urbanístic que posseeix l’ajuntament on es reflecteixen totes aquestes dades, i que pots consultar al tractar-se d’una informació d’accés públic.
A més a més, pots tenir en compte aquests punts que t’ajudaran a fer més simple el procediment:
1. Aprofita la tecnologia
Gràcies als portals immobiliaris podem disposar d’un catàleg enorme de propietats, analitzar les seves especificacions molts abans de decidir visitar la zona i, inclòs, fer-ho sense haver de contactar amb el propietari o promotor immobiliari, el què suposo un estalvi considerable de temps.
Amb l’ús de Google Maps, podràs localitzar el terreny en qüestió i inclòs visualitzar-lo des del “Street View” còmodament des de la pantalla de l’ordinador o dispositiu mòbil. Així podràs certificar que la informació de l’anunci es correspon amb la realitat.
2. Realitza una visita de comprovació
Tot i que és força obvi, és important senyalar la importància de visitar el terreny i comprovar les seves condicions. Aquesta s’hauria de fer preferentment amb la companyia de l’arquitecte encarregat del projecte, per així avaluar la orientació, el pendent, l’entorn immediat i altres detalls que influeixen d’una o altra manera en la planificació del teu nou habitatge.
3. Verifica que tingui tota la informació en regla
No t’escaparàs de la burocràcia, així que necessitaràs una bona dosis de paciència. En primer lloc hauràs de verificar que el terreny és urbanitzable i després amb l’ajuda d’un professional immobiliari, hauràs de fer una revisió dels documents de la propietat i verificar que tingui tot el necessari per a completar la venta de forma immediata.
4. Normatives de construcció a la zona
Cada ajuntament estableix les seves pròpies normatives relacionades amb la construcció. Et convé revisar quines són aquestes normes junt amb el teu arquitecte, ja que d’això dependrà que el projecte que tens en ment pugui desenvolupar-se ajustat a les especificacions imposades per cada municipi.
L’ajuntament té el deure de proveir-te informació relacionada amb la normativa de construcció de la zona. Les dades que et mostrem a continuació, són dades d’accés públic:
- Qualificació i ús de la terra. La legislació municipal és clara amb el tipus d’habitatge que es pugui construir en cada zona disponible.
- Edificabilitat. Quantitat de metres quadrats que es poden construir en relació amb la mida de la parcel·la adquirida.
- Alçades. Alçada màxima que pot assolir la propietat.
- Ocupació. Coeficient que s’utilitza per limitar la mida màxima que pot assolir la casa.
- Bogues i reculades. Separació mínima que ha de quedar amb les parcel·les confrontants i amb la línia de façana de la nostra propietat.
5. Estudi geotècnic
Pot ser que sembli quelcom exagerat per una compra, però no t’imagines la influència que pot tenir el subsol sobre el desenvolupament d’una obra de construcció. La preparació del terreny per suportar els ciments pot alterar el pressupost fins a un 20%, motiu pel qual és bona idea fer un estudi abans de la compra i revisar-lo correctament amb el teu arquitecte.
6. Estat dels serveis
Un benefici enorme al moment de comprar un terreny, és que ja compti amb els serveis bàsics com lluc, aigua, gas, clavegueram i telecomunicacions. En cas de no comptar amb aquests, és important consultar amb les empreses responsables i verificar que les escomeses a peu de parcel·la es troben disponibles i si no, conèixer les despeses associades.
7. Limitacions addicionals
És important que es considerin les limitacions addicionals imposades als voltants. Un exemple són els terrenys amb vegetació protegida, motiu pel qual la projecció de la propietat es limitaria. Hauràs d’informar-te amb les autoritats competents sobre aquest tema abans de procedir amb la compra.
Esperem que la informació que hem compartit amb tu t’hagi servit d’ajuda. Si necessites més informació, omple el formulari y posa’t en contacte amb nosaltres. T’ajudarem a trobar el terreny perfecte per la teva futura llar!
